Am 11. Juni 2026 endete in Albanien die öffentliche Konsultation zu einem Gesetzentwurf, der ausländischen Personen und Unternehmen den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen ermöglichen soll. Das bedeutet jedoch nicht, dass Ausländer albanisches Agrarland bereits kaufen können oder dass der Markt in den kommenden Monaten geöffnet wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Am 11. Juni 2026 endete die Konsultation zum Entwurf über den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch Ausländer.
- Der Entwurf sieht mehrjährige Ansässigkeit, Erfahrung und tatsächliche landwirtschaftliche Tätigkeit in Albanien vor.
- Der Erwerb soll landwirtschaftlicher Erzeugung oder Tierhaltung dienen, nicht der schnellen Bebauung.
- Nach der aktuellen Fassung würden die Wirkungen erst sieben Jahre nach dem EU-Beitritt Albaniens eintreten.
- Zum jetzigen Zeitpunkt handelt es sich weiterhin um einen Entwurf, der die geltenden Regeln nicht ändert.
Was geschah am 11. Juni 2026?
Das albanische Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung beendete die öffentliche Konsultation zum Gesetzentwurf „Über die Übertragung des Eigentums an landwirtschaftlichen Flächen auf ausländische natürliche und juristische Personen".
Die Konsultation begann am 14. Mai 2026 und dauerte 20 Arbeitstage. Zum jetzigen Zeitpunkt sprechen wir ausschließlich von einem Entwurf. Das Dokument kann geändert werden, muss das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen und bildet noch keine Grundlage für den Abschluss von Geschäften.
Es ist dennoch ein interessantes Signal. Albanien hat eigenständige und vergleichsweise detaillierte Regeln vorbereitet, nach denen Ausländer künftig Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen werden könnten.
Wie ist die Lage derzeit?
Die geltenden Vorschriften räumen ausländischen natürlichen und juristischen Personen kein Recht ein, landwirtschaftliche Flächen, Wälder, Wiesen und Weiden zu erwerben. Ausländer können solche Flächen jedoch auf Grundlage eines Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren nutzen.
Der neue Entwurf sieht die Aufhebung der Vorschrift vor, die dieses Verbot begründet, und die Schaffung eines Verfahrens, das Ausländern den Eigentumserwerb ermöglicht.
Es wäre allerdings keine vollständige und unbegrenzte Öffnung des Marktes.
Wer könnte landwirtschaftliche Flächen kaufen?
Der Entwurf nennt eine Reihe von Bedingungen, die ein ausländischer Investor kumulativ erfüllen müsste.
Ein Ausländer müsste unter anderem:
- seit mindestens fünf Jahren den Status eines dauerhaft Ansässigen in Albanien besitzen,
- über eine entsprechende Aufenthaltserlaubnis verfügen,
- in Albanien seit mindestens drei Jahren eine dokumentierte landwirtschaftliche oder Agrarbusiness-Tätigkeit ausüben,
- eine Ausbildung oder Berufserfahrung im Bereich Landwirtschaft nachweisen,
- die Tätigkeit über eine in Albanien registrierte Handelsgesellschaft ausüben,
- Eigentümer oder Miteigentümer dieser Gesellschaft sein,
- die Fläche ausschließlich für landwirtschaftliche oder Tierhaltungszwecke nutzen.
In der Praxis wäre das also kein Mechanismus für jemanden, der nach Albanien fliegt, sich ein Grundstück ansieht und nach ein paar Tagen den Notarvertrag unterschreibt.
Der Entwurf richtet sich vor allem an Investoren, die bereits in Albanien tätig sind, Landwirtschaft betreiben und ihre operative Historie nachweisen können.
Wie viel Land dürfte ein Ausländer kaufen?
Der Entwurf nennt Flächenbegrenzungen von:
- 2 Hektar innerhalb einer Gemeinde,
- 30 Hektar insgesamt im gesamten Staatsgebiet Albaniens.
Die Verfasser bezeichnen diese Grenzen als kartellrechtlichen Mechanismus, der die Konzentration großer Agrarflächen in den Händen einer begrenzten Zahl ausländischer Investoren verhindern soll.
In der Begründung heißt es, in Albanien gebe es rund 100.000 Hektar sogenanntes ungeteiltes Agrarland, das von den Kommunen verwaltet wird. Das Dokument beschreibt außerdem etwa 25.000 Hektar Flächen aus dem staatlichen Bodenfonds.
Die Regierung sieht in diesen Flächen Potenzial für höhere Agrarproduktion, Kapitalzufluss, neue Technologien und Arbeitsplätze im ländlichen Raum.
Das ist keine Hintertür für den Bau von Apartmenthäusern
Aus Sicht des Immobilienmarktes ist die Unterscheidung zwischen landwirtschaftlicher Fläche und Bauland, in albanischen Dokumenten „truall" genannt, besonders wichtig.
Der Entwurf soll Ausländern nicht ermöglichen, billige Felder zu kaufen, um sie anschließend automatisch in Bauland für Hotels, Wohnanlagen oder Apartmenthäuser umzuwandeln.
Die erworbene Fläche müsste tatsächlich genutzt werden für:
- Anbau,
- Tierhaltung,
- landwirtschaftliche Produktion,
- Agrarbusiness-Tätigkeit.
Der Entwurf verbietet die Änderung der Kategorie oder Zweckbestimmung der Fläche, sofern sich eine solche Möglichkeit nicht aus anderen Vorschriften ergibt. Der Investor müsste eine tatsächliche Tätigkeit ausüben und nicht bloß eine formal registrierte Gesellschaft unterhalten.
Ein Verstoß gegen die Bedingungen könnte zu Verwaltungssanktionen bis hin zum Entzug des Eigentumsrechts führen.
Welche Flächen bleiben ausgeschlossen?
Der Entwurf schließt den Verkauf an Ausländer aus bei Flächen:
- zu denen Verfahren über Rückgabe oder Entschädigung an frühere Eigentümer laufen,
- die für strategische Investitionen vorgesehen sind,
- die in Militärgebieten oder für die nationale Sicherheit wichtigen Zonen liegen,
- die sich in Nationalparks und Naturschutzgebieten befinden,
- die unter Naturschutz stehen,
- die archäologische, historische oder museale Bedeutung haben.
Ein Verkauf wäre zudem nur bei ordnungsgemäß im albanischen Kataster eingetragenen Immobilien möglich.
Bei Flächen, die landwirtschaftlichen Familienbetrieben gehören, müssten Eigentumsurkunde, Objektblatt, Karte sowie Nachweise über die Familienzusammensetzung und die Zustimmung der Miteigentümer vorgelegt werden.
Die wichtigste Bestimmung steht am Ende des Entwurfs
Die wesentlichste Information für Investoren steht in Artikel 12 des Entwurfs.
Nach der aktuellen Fassung träte das Gesetz 15 Tage nach Veröffentlichung im albanischen Gesetzblatt formal in Kraft, seine Wirkungen würden jedoch erst sieben Jahre nach dem Beitritt Albaniens zur Europäischen Union eintreten.
Das bedeutet: Selbst bei einer schnellen Verabschiedung erhielten Ausländer nicht automatisch das Recht, Agrarland zu kaufen.
Albanien führt weiterhin Beitrittsverhandlungen, ein Beitrittsdatum ist rechtlich jedoch nicht garantiert. Träte Albanien beispielsweise 2030 der EU bei, hieße die aktuelle Fassung, dass die neuen Regeln erst um 2037 anwendbar wären. Das ist ausschließlich ein Beispiel zur Veranschaulichung der Regelungstechnik und keine Prognose des Beitrittsdatums.
Warum ist der Entwurf trotzdem bedeutsam?
Für das aktuelle Investieren schafft der Entwurf noch keine neue Kaufmöglichkeit. Er zeigt aber, in welche Richtung sich der albanische Markt bewegen könnte.
Erstens bereitet Albanien sein Bodeneigentumsrecht auf die künftige EU-Mitgliedschaft vor.
Zweitens erkennt der Staat das Problem ungenutzter Agrarflächen und die Notwendigkeit, Kapital in den Agrarsektor zu holen.
Drittens könnte eine künftige Öffnung das Interesse steigern an:
- Olivenanbau,
- Weinbergen,
- Obstbau,
- Tierhaltung,
- Lebensmittelverarbeitung,
- moderner Landwirtschaft,
- Projekten, die Agrarproduktion mit lokalem Tourismus verbinden.
Der Entwurf ist dagegen kein Grund, einen raschen Preisanstieg für jedes Grundstück zu erwarten, das in Dokumenten oder Inseraten als „farm parcel" bezeichnet wird.
Der Wert eines konkreten Grundstücks wird weiterhin unter anderem von seinem Rechtsstatus, der Zufahrt, der Bewässerung, der Bodenklasse, der Lage, dem Bebauungsplan und den Nutzungsmöglichkeiten abhängen.
Der Entwurf muss noch nachgebessert werden
Im aktuellen Text finden sich auch Unklarheiten.
Eine Bestimmung bezieht sich auf privates Agrarland und staatliche Flächen, während sich ein weiterer Punkt so lesen lässt, dass der Erwerb auf staatliche und ungeteilte Flächen beschränkt wäre.
Auch die Begründung beschreibt den Anwendungsbereich an manchen Stellen enger als der Text der einzelnen Artikel.
Das könnte bedeuten, dass der Inhalt vor der Weiterleitung in die nächsten Verfahrensschritte noch korrigiert oder präzisiert wird.
Was bedeutet das heute für Investoren?
Mit Stand vom 12. Juni 2026 sollte ein Ausländer die Bezeichnung „farm parcel" nicht als gewöhnliches, direkt erwerbbares Grundstück verstehen.
Vor Unterzeichnung eines Vertrags ist zu klären:
- die im Kataster eingetragene Kategorie der Fläche,
- der aktuelle Eigentümer und sämtliche Miteigentümer,
- die Eigentumshistorie,
- etwaige Ansprüche früherer Eigentümer,
- hypothekarische Belastungen,
- die Übereinstimmung von Grenzen und Fläche,
- die Möglichkeit, die Zufahrt zu nutzen,
- der geltende Bebauungsplan,
- die reale Möglichkeit einer Nutzungsänderung.
Der Gesetzentwurf ist ein wichtiges langfristiges Signal, ändert zum jetzigen Zeitpunkt aber nichts an den Regeln für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch ausländische Investoren.
Zusammenfassung
Albanien bereitet einen Rechtsrahmen vor, der Ausländern künftig Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen ermöglichen könnte. Die Bedingungen sind jedoch sehr restriktiv und richten sich an Investoren, die tatsächlich im Agrarsektor tätig sind.
Entscheidend ist: Das Ende der Konsultation bedeutet nicht das Inkrafttreten der Vorschriften. Der Entwurf kann sich noch ändern, muss verabschiedet werden, und nach der aktuellen Fassung träten seine Wirkungen erst sieben Jahre nach dem EU-Beitritt Albaniens ein.