11. června 2026 skončilo v Albánii veřejné připomínkové řízení k návrhu zákona, který má cizincům a zahraničním firmám umožnit nabývat zemědělskou půdu. Neznamená to ale, že cizinci už albánskou zemědělskou půdu kupovat můžou, ani že se trh v nejbližších měsících otevře.
Nejdůležitější informace
- 11. června 2026 skončilo připomínkové řízení k návrhu o koupi zemědělské půdy cizinci.
- Návrh počítá s požadavkem víceletého pobytu, zkušeností a skutečné zemědělské činnosti v Albánii.
- Koupě má sloužit zemědělské nebo chovatelské činnosti, ne rychlé developerské výstavbě.
- Podle současného znění návrhu by se jeho účinky uplatnily až sedm let po vstupu Albánie do Evropské unie.
- V této fázi jde stále o návrh, který nemění platná pravidla nákupu zemědělské půdy.
Co se stalo 11. června 2026?
Albánské ministerstvo zemědělství a rozvoje venkova uzavřelo veřejné připomínkové řízení k návrhu zákona „O převodu vlastnictví zemědělské půdy na zahraniční fyzické a právnické osoby“.
Řízení začalo 14. května 2026 a trvalo 20 pracovních dnů. V této fázi mluvíme pořád jen o návrhu. Dokument se může změnit, musí projít dalším legislativním procesem a zatím není podkladem pro uzavírání transakcí.
Je to ale zajímavý signál. Albánie připravila samostatná a poměrně podrobná pravidla, na jejichž základě by se cizinci v budoucnu mohli stát vlastníky zemědělské půdy.
Jak to vypadá dnes?
Platné předpisy nedávají zahraničním fyzickým ani právnickým osobám právo nabývat zemědělskou půdu, lesy, louky a pastviny. Cizinci ale takové pozemky mohou využívat na základě pachtu uzavřeného až na 99 let.
Nový návrh počítá se zrušením ustanovení, které tento zákaz zavádí, a s vytvořením procedury umožňující cizincům získat vlastnictví.
Nešlo by ale o plné a neomezené otevření trhu.
Kdo by mohl zemědělskou půdu koupit?
Návrh uvádí řadu podmínek, které by zahraniční investor musel splnit současně.
Cizinec by měl mimo jiné:
- mít status trvalého rezidenta Albánie nejméně pět let,
- mít odpovídající povolení k pobytu,
- vykonávat v Albánii doložitelnou zemědělskou nebo agrobyznysovou činnost alespoň tři roky,
- mít vzdělání nebo odbornou praxi v oboru zemědělství,
- podnikat prostřednictvím obchodní společnosti registrované v Albánii,
- být vlastníkem nebo spoluvlastníkem této společnosti,
- využívat pozemek výhradně k zemědělské nebo chovatelské činnosti.
V praxi by to tedy nebyl mechanismus pro někoho, kdo přiletí do Albánie, prohlédne si pozemek a po pár dnech podepíše notářský zápis.
Návrh míří především na investory, kteří už v Albánii působí, provozují zemědělskou činnost a můžou doložit svou provozní historii.
Kolik půdy by cizinec mohl koupit?
Návrh uvádí omezení rozlohy na:
- 2 hektary v rámci jedné obce,
- 30 hektarů celkem na území celé Albánie.
Autoři návrhu označují tyto limity za antimonopolní mechanismus, který má zabránit soustředění velkých ploch zemědělské půdy v rukou omezeného počtu zahraničních investorů.
V důvodové zprávě se uvádí, že v Albánii je zhruba 100 tisíc hektarů takzvané nerozdělené zemědělské půdy spravované místními samosprávami. Dokument popisuje také asi 25 tisíc hektarů pozemků patřících do státního fondu dostupné půdy.
Vláda v těchto plochách vidí potenciál pro zvýšení zemědělské produkce, příliv kapitálu, nové technologie a vznik pracovních míst na venkově.
Není to zadní vrátka k výstavbě apartmánových domů
Z pohledu realitního trhu je obzvlášť důležité rozlišit zemědělskou půdu a stavební pozemek, který albánské dokumenty označují jako „truall“.
Návrh nemá cizincům umožnit skupovat levná pole a pak je automaticky převádět na pozemky pod hotely, rezidenční celky nebo apartmánové domy.
Nabytá půda by se musela skutečně využívat k:
- pěstování,
- chovu,
- zemědělské produkci,
- agrobyznysové činnosti.
Návrh zakazuje měnit kategorii nebo účel pozemku, ledaže by takovou možnost dávaly jiné předpisy. Investor by musel provozovat skutečnou činnost, ne jen udržovat formálně zaregistrovanou firmu.
Porušení podmínek by mohlo vést ke správním sankcím, a dokonce k odebrání vlastnického práva.
Jaké pozemky koupit nepůjde?
Návrh vylučuje prodej cizincům u pozemků:
- u nichž běží řízení o vrácení nebo náhradě bývalým vlastníkům,
- určených pro strategické investice,
- ležících ve vojenských prostorech nebo v oblastech důležitých pro národní bezpečnost,
- nacházejících se v národních parcích a rezervacích,
- chráněných z hlediska ochrany přírody,
- majících archeologický, historický nebo muzejní význam.
Prodej by byl také možný pouze u nemovitostí řádně zapsaných v albánském katastru.
U pozemků patřících zemědělským rodinám by bylo nutné předložit list vlastnictví, kartu nemovitosti, mapu a doklady o složení rodiny i souhlas spoluvlastníků.
Nejdůležitější ustanovení je na konci návrhu
Nejpodstatnější informace pro investory je v článku 12 návrhu.
Podle jeho současného znění by zákon formálně nabyl účinnosti 15 dní po zveřejnění v albánské Sbírce zákonů, ale jeho účinky by se uplatnily až sedm let po vstupu Albánie do Evropské unie.
To znamená, že ani při rychlém přijetí zákona by cizinci automaticky nezískali právo zemědělskou půdu kupovat.
Albánie dál vede přístupová jednání, ale datum členství není právně zaručené. Kdyby Albánie vstoupila do EU například v roce 2030, současné znění návrhu by znamenalo uplatnění nových pravidel až kolem roku 2037. Je to výhradně příklad ukazující konstrukci ustanovení, ne předpověď data vstupu.
Proč je návrh přesto důležitý?
Z hlediska aktuálního investování zatím návrh novou možnost nákupu nevytváří. Ukazuje ale, kam se albánský trh může ubírat.
Zaprvé, Albánie připravuje své vlastnické právo k půdě na budoucí členství v Evropské unii.
Zadruhé, stát si všímá problému nevyužívané zemědělské půdy a potřeby přilákat do zemědělství kapitál.
Zatřetí, budoucí otevření může zvýšit zájem o:
- pěstování oliv,
- vinice,
- ovocnářství,
- chov,
- potravinářské zpracování,
- moderní zemědělství,
- projekty spojující zemědělskou produkci s místní turistikou.
Návrh naopak není důvodem čekat rychlý růst ceny každého pozemku, který je v dokumentech nebo v inzerátu označený jako „farm parcel“.
Hodnota konkrétního pozemku bude dál záviset mimo jiné na jeho právním stavu, přístupu k cestě, zavlažování, bonitě půdy, lokalitě, územním plánu a možnosti tam podnikat.
Návrh potřebuje ještě doladit
V současném textu jsou i nejasnosti.
Jedno z ustanovení se týká soukromé zemědělské půdy i státních pozemků, zatímco další bod se dá číst jako omezení nabývání pouze na pozemky státní a nerozdělené.
I důvodová zpráva na některých místech popisuje rozsah zákona úžeji než samotný text jednotlivých článků.
Může to znamenat, že se text před postoupením do dalších fází ještě upraví nebo upřesní.
Co to znamená pro investory dnes?
Ke dni 12. června 2026 by cizinec neměl brát označení „farm parcel“ jako běžný pozemek dostupný k přímé koupi.
Před podpisem jakékoli smlouvy je potřeba zjistit:
- kategorii pozemku zapsanou v katastru,
- aktuálního vlastníka a všechny spoluvlastníky,
- historii vlastnictví,
- případné nároky bývalých vlastníků,
- zástavní zatížení,
- soulad hranic a výměry,
- možnost užívat příjezdovou cestu,
- platný územní plán,
- reálnou možnost změnit účel využití pozemku.
Návrh zákona je důležitý dlouhodobý signál, ale v této fázi nemění pravidla nákupu zemědělské půdy zahraničními investory.
Shrnutí
Albánie připravuje právní rámec, který by v budoucnu mohl cizince pustit k vlastnictví zemědělské půdy. Podmínky jsou ale velmi přísné a míří na investory, kteří v zemědělství skutečně působí.
Nejdůležitější je, že konec připomínkového řízení neznamená nabytí účinnosti. Návrh se ještě může změnit, musí být přijat, a podle současného znění by účinky nastaly až sedm let po vstupu Albánie do Evropské unie.