Nejdůležitější informace
Poláci jsou největší skupinou zahraničních investorů v Albánii.
Albánský statistický úřad ukazuje podobný počet hostů na severu i na jihu.
Sezona 2025 přinesla pokles cen ve Vloře, Sarandě a Ksamilu.
Proč Albánie přitahuje tolik investorů?
Ještě před pár lety znělo koupit si apartmán v Albánii pro spoustu lidí exoticky.
Dneska to čím dál častěji vypadá jako velmi konkrétní investiční rozhodnutí.
Důvod je prostý: Albánie je pořád jednou z nejméně rozvinutých a zároveň nejrychleji se měnících přímořských zemí Evropy. Turistika roste, infrastruktura se zlepšuje, letů přibývá. Ostatně proto jsem tady investoval i já – protože ještě je to špinavé a ještě to není dokonalé. Ceny nemovitostí jsou na mnoha místech pořád nižší než v oblíbených letoviscích Španělska, Chorvatska, Itálie nebo Řecka.
A právě proto je zájem tak velký.
V posledních měsících jsem začal dělat něco, co jsem vůbec neplánoval. Protože mimo sezonu trávím část času v Polsku, řekl jsem si, že když má klient konkrétní datum příletu, koupené letenky a opravdu si chce byty prohlédnout, letím s ním do Albánie.
V praxi to vypadá tak, že se už 4 měsíce vracím do Polska maximálně na 3 dny a pak zase letím do Albánie s dalšími klienty.
To dobře ukazuje, jak se trh změnil.
Čím dál víc lidí se už neptá, jestli Albánie dává smysl.
Čím dál víc lidí se ptá, kde v Albánii koupit, aby to dávalo smysl v číslech.
A tady začíná nejdůležitější téma tohoto článku.
Albánie jako země totiž může mít obrovský potenciál, ale to neznamená, že každá lokalita dává investičně stejný smysl.
Kde v Albánii koupit nemovitost?
To je jedna z nejčastějších otázek, které padnou při prvních hovorech o koupi apartmánu v Albánii.
A není se čemu divit.
Albánie je hodně různorodá. Úplně jinak vypadá Saranda, jinak Vlora, jinak Drač, jinak Golem a ještě jinak Qerret, Shëngjin nebo okolí Tirany. Každý region má jiný charakter, jinou klientelu, jinou sezonnost a jinou cenovou hladinu.
Proto se nedá poctivě odpovědět jednou větou:
„nejlepší je Saranda“
nebo
„nejlepší je Golem“.
Záleží.
Na rozpočtu.
Na cíli koupě.
Na tom, jestli má byt sloužit hlavně vám, nebo k pronájmu.
Na tom, jestli počítáte hlavně výhled, nebo návratnost investice.
Na tom, jestli kupujete emocionálně, nebo čistě investičně.
A právě tady začíná nejdůležitější rozlišení.
Něco jiného je apartmán v Albánii koupený pro sebe, na dovolenou, pro rodinu nebo s výhledem na důchod.
A něco jiného je nemovitost, která má co nejlíp vydělávat v krátkodobém pronájmu.
Tahle dvě rozhodnutí se občas potkají. Velmi často ale vedou do úplně jiných lokalit.
Nejhezčí místo nedává vždycky nejlepší výnos
Saranda, Ksamil, Himara nebo Vlora zapracují na představivosti hodně snadno.
Tyrkysová voda.
Výhled na Korfu.
Zátoky.
Pláže.
Videa z TikToku.
Fotky, které opravdu udělají dojem.
Jih Albánie je krásný a nemá smysl to zpochybňovat. Pro spoustu lidí právě tam začíná sen o vlastním apartmánu u moře.
Jenže investování do rekreačních nemovitostí není jen o výběru nejhezčího místa.
Při koupi na pronájem je mnohem důležitější otázka:
kolik je potřeba za nemovitost zaplatit, aby přinesla určitý příjem z pronájmu?
Protože pokud apartmán stojí hodně, musí taky hodně vydělávat, aby procentní výnos dával smysl.
Samotná vysoká cena za noc nestačí.
A tohle je bod, kde se spousta investorů začne dívat na Albánii jinak.
Ne už jen jako turista.
Cena za noc ještě není ROI
Velmi často se někdo ptá:
„Kolik se dá vzít za noc?“
Je to důležitá otázka, ale teprve první.
Cena za noc sama o sobě totiž ještě neukáže, jestli je investice dobrá.
Příklad.
Když apartmán stojí 350 000 eur a pronajímá se za 100 eur za noc, zní to na první pohled velmi dobře.
Ale když jiný byt stojí 90 000 eur a pronajímá se za 50 eur za noc, situace začne vypadat jinak.
V prvním případě je noc dražší.
Ve druhém případě je vstupní cena mnohem nižší.
A teď je potřeba položit správnou otázku:
kolik vydělá každých investovaných 100 000 eur?
Investor by se totiž neměl dívat jen na nominální cenu pronájmu. Měl by se dívat na vztah mezi kupní cenou a možným příjmem.
Právě proto se stává, že lokalita s nižší cenou za noc dá lepší procentní výnos než lokalita prestižnější a dražší.
Ne proto, že je hezčí.
Ale proto, že matematika bývá na její straně.
Co ukazují oficiální data INSTAT?
V debatách o realitním trhu v Albánii se často objevuje přesvědčení, že se turistika soustředí hlavně na jih země.
Jih je obrazově velmi silný. To je pravda.
Data ale ukazují o něco širší obraz.
Podle zprávy INSTAT, tedy albánského statistického úřadu, zaznamenala albánská ubytovací zařízení v srpnu 2025 meziroční nárůst počtu hostů o 35,1 % a počet přenocování vzrostl o 33,3 %. U zahraničních hostů činil růst 40,6 % a počet přenocování zahraničních turistů stoupl o 42,6 %.
Ještě zajímavější je srovnání regionů.
V srpnu 2025 činil počet zahraničních hostů:
severní region: 205 467,
jižní region: 206 248.
Rozdíl je tedy symbolický. Stojí za to vědět, že podle metodiky INSTAT zahrnuje severní region mimo jiné Golem a jižní region mimo jiné Vloru a Sarandu.
Neznamená to, že sever je „lepší“ než jih.
Znamená to něco jiného.
Nedá se předpokládat, že když je jih Albánie na internetu známější, má automaticky drtivou turistickou převahu nad ostatními regiony.
Realita je složitější.
A při investování mají význam právě takové detaily.
Poláci jsou pro Albánii největším trhem
Tatáž zpráva INSTAT ukazuje ještě jednu podstatnou věc.
V srpnu 2025 bylo mezi zahraničními hosty ubytovacích zařízení v Albánii nejvíc lidí z Kosova – 21 % (ve skutečnosti jsou Kosovo a Albánie jeden národ). Druhé místo (tedy fakticky první) obsadili Poláci s 12 %. Následovali Italové, Francouzi a Němci.
Z pohledu investora je to hodně důležité.
Drač, Golem, Shkëmbi i Kavajës nebo Mali i Robit jsou totiž už roky silně spojené s turistikou z Polska a střední Evropy. Jsou to praktické, rodinné destinace blízko letiště, s velkou ubytovací kapacitou a rozvinutou prázdninovou infrastrukturou.
Nevypadají vždycky tak velkolepě jako jih Albánie.
Ale při koupi na pronájem nejde vždycky o co nejvelkolepější výhled.
Často jde o opakovatelnost.
O snadný dojezd.
O širokou poptávku.
O rodinného turistu.
O stabilní základnu klientů.
O sezonu, kterou se dá rozumně obsloužit.
A z téhle perspektivy začínají Drač a Golem vypadat mnohem zajímavěji, než napovídá jejich internetový obraz.
Co ukázala sezona 2025?
Sezona 2025 byla hodně zajímavá, protože se v albánských médiích začalo psát o korekcích cen v části jižních letovisek.
Business Magazine Albania popisoval, že navzdory růstu počtu zahraničních příjezdů do Albánie klasická přímořská sezona nesplnila všude očekávání. Podle článku se změnil i profil turisty: část lidí volila místo dlouhých pobytů u pláže kratší, mobilnější výjezdy a projíždění více míst za nižší náklady.
Ve stejném materiálu se uvádí, že v Ksamilu a Sarandě se ceny v červenci korigovaly dolů, přičemž v Sarandě klesla průměrná spodní cena dvoulůžkového pokoje na 50 eur, tedy o 17 % meziročně, zatímco horní průměrná cena měla klesnout o 25 %. Business Magazine Albania poukazoval i na vliv větší nabídky apartmánů ke krátkodobému pronájmu a nových hotelů.
Není to argument pro to, že je jih Albánie špatný.
Je to spíš signál, že u vysokých kupních cen je potřeba se obzvlášť pozorně dívat na reálnou sílu pronájmu.
Protože když je nemovitost drahá a trh pronájmů začne vyžadovat akce, slevy a boj o klienta, potenciální návratnost investice je potřeba počítat velmi opatrně.
Co říkají data AirDNA?
Vyplatí se podívat i na data o krátkodobém pronájmu.
Podle dat AirDNA popsaných magazínem Monitor dosáhl segment Vlora–Saranda v roce 2025 příjmů z pronájmu přes Airbnb ve výši 57 milionů eur, což tvořilo asi 43 % příjmů z tohoto typu pronájmu v celé zemi. To ukazuje, že jih Albánie je velmi silný turistický trh.
Není to tedy najednou tak, že by Saranda nebo Vlora neměly poptávku.
Mají.
A velkou.
Při investování ale nestačí ptát se, kde jsou nejvyšší celkové příjmy. Je potřeba se ptát, kolik stojí vstup na ten trh.
Monitor uvádí, že v srpnu 2025 činila průměrná cena za noc na Airbnb:
Vlora/Saranda: 86 eur,
Drač: 80 eur,
Golem: 76 eur.
Rozdíl existuje, ale není několikanásobný. Zároveň průměrný denní výsledek za rok 2025 činil 37,5 eura pro Vloru a Sarandu, 33,6 eura pro Drač a 34,2 eura pro Golem.
A tady je jádro věci.
Pokud jsou ceny pronájmu dost blízko sebe, ale kupní ceny se liší mnohem víc, může procentní výnos vyjít výhodněji v levnější lokalitě.
Není to otázka sympatií k jednomu regionu nebo nechuti k druhému.
Je to matematika.
Největší rozdíl dělají kupní ceny
Business Magazine Albania s odkazem na data z realitního trhu popisoval silný růst cen v přímořských lokalitách. Ve Vloře, v oblasti Lungomare, byly ceny ve druhé řadě v roce 2025 na 2000–2500 eur/m² a v první řadě na 2500–3500 eur/m².
V Sarandě se nové apartmány do 1000 metrů od moře nabízely za 2000–2500 eur/m², v první řadě za 3000–3500 eur/m² a v resortech i za 4000 eur/m².
Pro srovnání v Golemu dosahovaly ceny apartmánů v první řadě zhruba 2000 eur/m².
Samozřejmě, Drač ani Golem už nejsou tak levné jako před pár lety.
To je potřeba říct na rovinu.
Ceny tam taky vzrostly. V dobrých projektech a dobrých lokalitách už nikdo neprodává za ceny z doby před pandemií.
Při koupi na pronájem je ale rozdíl v tom, že v Drači, Golemu, Shkëmbi i Kavajës nebo Mali i Robit se pořád častěji dá najít nemovitost s rozumným poměrem vstupní ceny k možnému příjmu z pronájmu.
Na jihu se čím dál častěji platí nejen za nemovitost, ale i za známost lokality, výhled, módu a emoce kupujícího.
A emoce ROI zrovna nepomáhají.
Drač a Golem nejsou odpověď pro každého
I tohle stojí za to říct jasně.
Drač a Golem nejsou ideální.
Drač bývá chaotický.
Bývá hlučný.
Bývá špinavý.
Ne každá čtvrť se hodí k investici.
Ne každý dům dává smysl.
Ne každý byt koupený v Drači bude dobré rozhodnutí.
I Golem má svá slabší a silnější místa.
Jsou tam lokality skvělé pro rodinný prázdninový pronájem, ale i projekty, které v katalogu vypadají dobře, a v praxi nemají ani dobrou vzdálenost od moře, ani dobrou infrastrukturu, ani odpovídající standard.
Nejde tedy o jednoduché heslo:
„kupujte jen v Golemu“.
Jde spíš o to, že při čistě investiční koupi se tenhle region velmi často vyplatí analyzovat dřív, než spoustu lidí intuitivně napadne.
Drač a Golem totiž mají výhody, které na fotce nevypadají vždycky dobře, ale v pronájmu mají velký význam:
blízkost letiště v Tiraně,
silný ruch z Polska a střední Evropy,
velkou ubytovací kapacitu,
rodinnou turistiku,
jednodušší logistiku správy,
širokou nabídku restaurací a služeb,
velkou známost mezi turisty z našeho regionu,
často nižší práh vstupu než jih Albánie.
Pro turistu to může znít míň romanticky než „apartmán s výhledem na Korfu“.
Ale pro investora to zní konkrétně.
Kdy dává smysl Saranda, Ksamil nebo Vlora?
Jih Albánie smysl rozhodně dává.
Zvlášť když někdo kupuje nemovitost:
hlavně pro sebe,
na dovolenou,
pro výhled,
kvůli životnímu stylu,
na důchod,
spíš na dlouhodobý růst hodnoty než na běžný příjem,
s tím, že přijme nižší procentní výnos z pronájmu.
A to je úplně normální.
Ne každá nemovitost se musí kupovat jen proto, aby dosáhla co nejvyššího ROI.
Někdy chce člověk prostě mít svoje místo v Sarandě. Chce ráno pít kávu s výhledem na Jónské moře. Chce tam trávit pár měsíců v roce. Chce lokalitu, která se mu víc líbí.
To není chyba.
Chyba začíná ve chvíli, kdy se emocionální nákup snažíme za každou cenu vydávat za nejlepší možnou investici na pronájem.
Protože to jsou dvě různá kritéria výběru.
Apartmán pro sebe se vybírá srdcem a pohodlím.
Apartmán na pronájem by se měl vybírat čísly.
Nejlepší je, když se jedno spojí s druhým.
Ale tak to není vždycky.
Proč AI často doporučuje jih Albánie?
Tohle je čím dál zajímavější téma, protože čím dál víc lidí se před koupí ptá AI:
„Kde je nejlepší investovat do nemovitostí v Albánii?“
A velmi často se objeví odpovědi: Saranda, Ksamil, Vlora.
Ne proto, že by AI měla zlý úmysl.
Ale proto, že AI často sbírá informace z turistických textů, žebříčků pláží, obecných článků o Albánii a materiálů popisujících nejznámější místa.
A nejznámější místo není vždycky investičně nejlepší.
AI může správně říct, že Saranda je populární.
Ale nemusí zohlednit, že je kupní cena už velmi vysoká.
AI může správně říct, že Ksamil je krásný.
Ale nemusí spočítat sezonnost, nabídku, konkurenci a reálnou obsazenost.
AI si může správně všimnout rozvoje Vlory.
Ale nemusí rozlišit lifestylovou koupi od koupě na běžný příjem z pronájmu.
AI proto může být dobrý výchozí bod.
Ale neměla by být poslední fází analýzy.
U nemovitostí jsou nejdůležitější konkrétní čísla, konkrétní lokalita a konkrétní nemovitost.
Ne samotná popularita regionu.
Co říkají majitelé nemovitostí?
Data a zprávy jsou důležité.
Ale při investování jsou hodně cenné i rozhovory s lidmi, kteří už nemovitost koupili, pronajímají ji a vidí reálné výsledky.
Ne prodejní katalog.
Ne sliby.
Ne developerská prezentace.
Jen praxe.
V poslední době jsem mluvil s majiteli nemovitostí v různých částech Albánie. Jeden rozhovor se týkal Sarandy, druhý okolí Drače. Závěry byly hodně konzistentní s tím, co ukazují data: při současných vstupních cenách se jih na vysoké ROI vejde čím dál hůř, zatímco dobře koupené byty v oblasti Drače a Golemu pořád umí ukázat mnohem zajímavější výnosy.
Nebral bych takové rozhovory jako oficiální zprávu.
Ale vyplatí se je brát jako praktický hlas trhu.
Protože na konci nerozhoduje o výsledku investice katalog. Rozhoduje to, kolik majitel po sezoně reálně uvidí.
Výše moje konverzace s majitelem několika bytů v Sarandě, níže s majitelem několika bytů v Drači.
Úryvky ze soukromých rozhovorů s majiteli nemovitostí v Albánii nejsou oficiální zpráva ani záruka výsledku, ale praktický hlas z trhu — často mnohem cennější než prodejní katalog.
Jih? Ano, ale ne na každý účel
Saranda, Ksamil, Himara nebo Vlora můžou být skvělou volbou, když někdo kupuje apartmán hlavně pro sebe. Kvůli výhledu, dovolené, atmosféře, vlastnímu pohodlí nebo s výhledem na to, že tam bude trávit část roku.
Problém začíná ve chvíli, kdy se tatáž nemovitost snažíme brát jako investici zaměřenou především na výnos z pronájmu.
Sám jsem si byt v Albánii koupil před několika lety. Mluvím albánsky, vedu tady i místní byznys – půjčovnu elektrokol ALBike v Drači – a každý den se pohybuju mezi Albánci, developery, majiteli bytů, nájemníky a lidmi, kteří tenhle trh doopravdy tvoří.
Proto se při koupi nemovitosti nedívám jen na katalog, render nebo slib „skvělé investice“. Dívám se na to, jestli daná nemovitost dává smysl i po koupi: v dokumentech, v pronájmu, ve správě a v číslech.
Provést transakci na jihu samo o sobě problém není. Postupy koupě nemovitosti jsou v celé Albánii podobné: dokumenty, list vlastnictví, notář, smlouva, platby, inženýrské sítě a formality po koupi.
Problém tedy není v tom, jestli se tam dá koupit bezpečně.
Problém je v tom, jestli má při současných cenách koupě smysl jako investice na pronájem.
Na jihu jsou nemovitosti často mnohem dražší. Z hlediska jednorázové provize bych na tom vydělal mnohem víc. Jenže klient takové rozhodnutí nehodnotí v den podpisu smlouvy.
Hodnocení přijde později.
Po první sezoně.
Po vyúčtování.
Po srovnání s ostatními majiteli.
Po otázce: „Pane Damiane, proč jste mi dřív neřekl, že se to investičně nemusí vyplatit?“
Proto bych při koupi na pronájem počítal jih velmi opatrně.
Ne proto, že by byl špatný.
Ale proto, že při vysoké vstupní ceně musí nemovitost opravdu dobře vydělávat, aby procentní výnos dával smysl.
Když někdo kupuje srdcem – jih může být skvělá volba.
Když někdo kupuje kvůli příjmu z pronájmu – často dává větší smysl analýza Drače, Golemu, Shkëmbi i Kavajës, Mali i Robit nebo Qerret.
U nemovitostí v zahraničí totiž nejdražší chybou není vždycky špatně podepsaná smlouva.
Někdy je nejdražší chybou dobře podepsaná smlouva na špatnou nemovitost.
Nejjednodušší test před koupí
Před koupí nemovitosti v Albánii se vyplatí položit si pár otázek.
Kupuju pro sebe, nebo na pronájem?
Je pro mě důležitější výhled, nebo výnos?
Kolik reálně stojí celá investice včetně dokončení, vybavení a transakčních nákladů?
Kolik podobné byty opravdu vydělávají – ne kolik ukazuje katalog?
Je sezona v této lokalitě dost dlouhá?
Není kupní cena už příliš nafouknutá?
Roste příjem z pronájmu úměrně ceně nemovitosti?
Dá se za stejné peníze koupit v jiném regionu lepší investiční produkt?
Dává tahle nemovitost smysl v číslech, nebo jen dobře vypadá?
Poslední otázka je nejdůležitější.
Při investování totiž nejde o to koupit nejhezčí byt.
Jde o to koupit nemovitost, která při daném cíli dává největší smysl.
Kde tedy koupit apartmán v Albánii?
Neexistuje jedna odpověď pro každého.
Když někdo kupuje apartmán spíš pro sebe, pro výhled, kvůli životnímu stylu, na dovolenou nebo s výhledem na důchod, může být jih Albánie velmi dobrou volbou.
Saranda, Ksamil, Himara nebo Vlora mají své kouzlo a těžko to popřít.
Ale když je hlavním cílem příjem z pronájmu, je potřeba sejít z úrovně emocí a přejít k číslům.
A při takovém přístupu si Drač, Golem, Shkëmbi i Kavajës, Mali i Robit a Qerret velmi často zaslouží vážnou analýzu.
Ne proto, že by byly vždycky nejlepší.
Ale proto, že v mnoha případech mají lepší poměr kupní ceny k reálnému potenciálu pronájmu.
A to je nejdůležitější závěr tohoto článku.
Nejlepší region v Albánii závisí na cíli koupě.
Když je cílem výhled a životní styl – volba může vést na jih.
Když je cílem co nejrozumnější výnos z pronájmu – velmi často se vyplatí začít analýzu u Drače a Golemu.
Nejčastější dotazy
Je Saranda špatná investiční lokalita?
Ne. Saranda je turisticky velmi atraktivní a může dávat smysl při koupi pro sebe, na dovolenou, pro výhled nebo na dlouhodobý růst hodnoty. Problém je v tom, že při vysokých kupních cenách je tam čím dál těžší dosáhnout velmi vysokého procentního výnosu z pronájmu.
Dají Drač a Golem vždycky lepší výnos?
Ne. Každá nemovitost vyžaduje samostatnou analýzu. Význam má kupní cena, standard domu, patro, výhled, vzdálenost od pláže, náklady na dokončení, správa a konkurence. Drač a Golem ale často mají výhodnější poměr vstupní ceny k potenciálnímu pronájmu.
Vyplatí se koupit apartmán v Albánii jen na pronájem?
Možná ano, ale ne na základě emocí. Je potřeba spočítat celkové náklady investice, možné příjmy, sezonnost, náklady na správu, standard nemovitosti a alternativní lokality. Teprve pak je vidět, jestli koupě dává smysl.
Proč AI často doporučuje Sarandu, Ksamil a Vloru?
Protože jsou to lokality na internetu velmi často popisované. AI si může splést turistickou popularitu s výnosností investice. Odpovědi AI se proto vyplatí brát jako výchozí bod, ne jako hotovou analýzu trhu.
Jaký region Albánie se vyplatí analyzovat na pronájem?
Při koupi čistě kvůli příjmu z pronájmu se vyplatí vážně analyzovat Drač, Golem, Shkëmbi i Kavajës, Mali i Robit a Qerret. V mnoha případech dávají tyto lokality výhodný poměr kupní ceny k potenciálnímu příjmu z pronájmu.
Chcete prověřit konkrétní nemovitost?
Můžeme konkrétní nabídku projít ne podle emocí, developerského katalogu nebo náhodné odpovědi AI, ale podle čísel.
Prověřujeme mimo jiné:
kupní cenu,
lokalitu,
standard domu,
náklady na dokončení,
možný potenciál pronájmu,
sezonnost,
konkurenci,
logistiku správy,
reálný scénář návratnosti,
smysl koupě ve srovnání s jinými regiony Albánie.
Máte už vybranou nabídku? Pošlete ji k analýze.
Teprve začínáte? Můžeme nejdřív porovnat regiony a určit, kde má při vašem rozpočtu investice největší smysl.
Nejde o to koupit apartmán na nejhezčím místě.
Jde o to koupit nemovitost, která odpovídá cíli koupě.
Na viděnou v Albánii!