W Polsce mieliśmy już program, który obniżał raty kredytów wybranej grupie kupujących. W I kwartale 2024 roku, kilka miesięcy po jego uruchomieniu, ceny mieszkań w kraju były według GUS o 18% wyższe niż rok wcześniej. Teraz Albania zapowiada kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem 0% i 3%. Dla polskiego inwestora to całkiem znajomy mechanizm. Dane GUS o cenach w I kwartale 2024 roku.
Patrzę na tę zapowiedź przez pryzmat tego, co wydarzyło się u nas po wprowadzeniu Bezpiecznego Kredytu 2%. Polski przykład pozwala zrozumieć, dlaczego państwowa dopłata do rat może mieć znaczenie również dla kogoś, kto kupuje mieszkanie za gotówkę. Wspólnym punktem jest cena nieruchomości, o którą konkurują różni kupujący.
Co dokładnie zapowiedział Edi Rama?
10 września 2026 roku premier Albanii przedstawił założenia nowego Narodowego Programu Mieszkaniowego. Część kredytową zaplanowano na 2027 rok. Zapowiedź dotyczy wsparcia młodych par w zakupie mieszkania. Relacja z prezentacji programu.
- 2000 kredytów z oprocentowaniem 0% na mieszkania o wartości poniżej 60 000 euro. Koszt odsetek ma pokrywać państwo.
- 2000 kredytów z oprocentowaniem 3% na mieszkania o wartości powyżej 60 000 euro.
- 4000 młodych par objętych planowaną częścią kredytową.
- 280 000 leków miesięcznie jako zapowiedziany limit łącznych dochodów pary.
Te parametry podał Rama w oficjalnym wystąpieniu opublikowanym przez kancelarię premiera. Mówił również o projekcie przepisów, który ma przejść konsultacje publiczne i trafić do parlamentu. Ostateczne kryteria kwalifikacji mają zostać doprecyzowane.
Opisuję więc ogłoszone założenia programu. Na dzień przygotowania tego tekstu nie mam potwierdzenia uruchomienia naboru. Nie ma też podstaw, aby przedstawiać tę zapowiedź jako ofertę preferencyjnego kredytu dla Polaka kupującego apartament pod wynajem.
Polska: 66,8 tys. kredytów i 27,2 mld zł
Bezpieczny Kredyt 2% ruszył w Polsce w lipcu 2023 roku. Obejmował dopłaty przez pierwszych 10 lat spłaty, czyli 120 rat. Podstawowy limit kredytu wynosił 500 tys. zł dla jednej osoby i 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka. Nazwa „2%” nie oznaczała całkowitego kosztu finansowania: pozostawały m.in. marża i ewentualne opłaty bankowe. Zasady programu opisane przez BIK.
Skalę zainteresowania dobrze pokazują dane BIK według stanu na 25 stycznia 2024 roku: udzielono 66,8 tys. kredytów o łącznej wartości 27,2 mld zł. To wartość finansowania z banków, a nie kwota dopłat wypłaconych przez państwo. Był to odczyt z konkretnego dnia, jeszcze w okresie obsługi wniosków złożonych w 2023 roku. Dane BIK przytoczone przez Strefę Inwestorów.
Dla rynku znaczenie miało to, że część gospodarstw domowych mogła zacząć kupować mieszkania na korzystniejszych warunkach. Ktoś, kogo wcześniej zatrzymywała wysokość raty, otrzymywał możliwość sfinansowania zakupu. Inni mogli przyspieszyć decyzję, którą planowali na później.
Nie każda taka umowa oznaczała dodatkową transakcję, która bez dopłaty nigdy by nie nastąpiła. Ale przesunięcie zakupów w czasie również potrafi zmienić sytuację na rynku. Zakupy planowane wcześniej na dłuższy okres mogą skupić się w kilku miesiącach i spotkać z ofertą, której nie da się równie szybko powiększyć.
Jak zmieniły się ceny mieszkań w Polsce?
Dane GUS pozwalają porównać sytuację przed uruchomieniem programu i w kolejnych miesiącach. Chodzi o nominalne zmiany cen lokali mieszkalnych w całej Polsce, mierzone rok do roku:
- II kwartał 2023 roku: +7,0% względem II kwartału 2022 roku, czyli okres bezpośrednio przed startem Kredytu 2%. GUS, II kwartał 2023.
- I kwartał 2024 roku: +18,0% względem I kwartału 2023 roku. GUS, I kwartał 2024.
W I kwartale 2024 roku wzrost w podziale na rynki wyniósł 19,6% na rynku pierwotnym i 16,4% na rynku wtórnym. Ożywienie cenowe obejmowało więc zarówno mieszkania od deweloperów, jak i lokale z drugiej ręki. Te wskaźniki opierają się na cenach transakcyjnych, a nie wyłącznie na kwotach wpisywanych w ogłoszeniach. Dane GUS o obu segmentach rynku.
Roczna dynamika przyspieszyła z 7% do 18%. Te 18% to zmiana wobec tego samego kwartału poprzedniego roku, a nie wzrost liczony od lipcowego startu programu. Nie jest to też pomiar wpływu samych dopłat.
W tym samym czasie na polski rynek oddziaływały obniżki stóp procentowych, złagodzenie bufora stosowanego przy ocenie zdolności kredytowej oraz wzrost realnych wynagrodzeń. Także BIK wskazywał na kilka przyczyn ożywienia. Przypisanie całego wzrostu cen jednemu programowi byłoby uproszczeniem. Omówienie czynników wpływających na rynek według BIK.
Same procenty można przełożyć na prosty przykład. Gdyby mieszkanie warte 600 000 zł podrożało o 18%, jego cena wyniosłaby 708 000 zł. Różnica to 108 000 zł. To ilustracja skali zmiany, a nie wycena konkretnego lokalu. Dla kupującego bez dopłaty taki wzrost ceny również miałby znaczenie, mimo że jego własne warunki finansowania się nie poprawiły.
Ile zmienia tańszy kredyt? Przeliczmy raty
Hasło „kredyt 0%” przyciąga uwagę. Mnie interesuje przede wszystkim to, jak zmienia miesięczny budżet kupującego. Policzyłem dwa przykłady, również dla mniej efektownego wariantu z oprocentowaniem 3%.
W obu przyjmuję 20% wkładu własnego, 20 lat spłaty i raty równe. Punktem odniesienia jest założone oprocentowanie 4,6% rocznie. To parametr do porównania, a nie deklaracja aktualnej średniej rynkowej czy oferta konkretnego banku.
Mieszkanie za 59 000 euro: porównanie 4,6% i 0%
- Wkład własny: 11 800 euro.
- Kwota kredytu: 47 200 euro.
- Rata przy 4,6%: 301,16 euro miesięcznie.
- Rata przy 0%: 196,67 euro miesięcznie.
- Różnica: około 104,50 euro miesięcznie, czyli rata niższa o 34,7%.
Mieszkanie za 150 000 euro: porównanie 4,6% i 3%
- Wkład własny: 30 000 euro.
- Kwota kredytu: 120 000 euro.
- Rata przy 4,6%: 765,67 euro miesięcznie.
- Rata przy 3%: 665,52 euro miesięcznie.
- Różnica: około 100,15 euro miesięcznie, czyli rata niższa o 13,1%.
W obu przykładach miesięczna różnica wynosi około 100 euro. Wariant 3% też może więc odczuwalnie poprawić możliwości kupującego. Sama różnica między stawkami procentowymi nie pokazuje jeszcze, ile zostaje w domowym budżecie.
Obliczenia własne. Dla porównywalności zakładam niezmienne oprocentowanie przez cały przyjęty okres. Nie oznacza to, że albańskie dopłaty będą obowiązywały przez 20 lat ani że banki zastosują taki wkład własny. Pomijam prowizje, ubezpieczenia i ryzyko kursowe. Kwoty w euro ułatwiają porównanie; nie przesądzają waluty kredytu. Przykład za 150 000 euro nie potwierdza kwalifikacji takiego mieszkania do programu. Wyniki zaokrąglam po obliczeniach.
Ta sama rata może oznaczać większy budżet
Na te liczby można spojrzeć również od strony kwoty finansowania. Przy naszych założeniach rata około 765,67 euro pozwala obsłużyć:
- 120 000 euro kredytu przy oprocentowaniu 4,6%.
- Około 138 059 euro kredytu przy oprocentowaniu 3%.
To około 18 059 euro więcej, czyli wzrost możliwej do obsługi kwoty kredytu o 15,0%, przy takim samym miesięcznym wydatku na ratę. W rzeczywistym banku dochodzą kryteria zdolności kredytowej i limity programu, więc nie jest to obietnica przyznania większego kredytu.
To jednak dobrze pokazuje mechanizm istotny dla cen mieszkań. Kupujący może przeznaczyć korzyść z dopłaty na niższą ratę. Może też zaakceptować wyższą cenę nieruchomości, utrzymując ratę na poziomie, który wcześniej uważał za osiągalny. Jeżeli wielu kupujących zacznie działać w ten sposób, część korzyści z dopłat może przełożyć się na wyższe ceny sprzedaży.
Nie oznacza to prognozy wzrostu cen o 15%. To wyłącznie wynik porównania dwóch sposobów finansowania tej samej miesięcznej raty.
Co 4000 kredytów może znaczyć dla albańskiego rynku?
Przy polskich 66,8 tys. umów albańskie 4000 może wyglądać skromnie. To jednak porównanie zrealizowanego odczytu polskiego programu z planem dla znacznie mniejszego kraju. Sama liczba kredytów nie wystarcza, żeby ocenić wpływ na ceny.
Liczyć się będzie przede wszystkim udział zakupów z dopłatą w konkretnym mieście i przedziale cenowym. Jeżeli finansowanie rozłoży się szeroko, wpływ może być niewielki. Jeżeli skupi się na podobnych mieszkaniach w kilku lokalizacjach, konkurencja o te lokale może wzrosnąć wyraźniej.
Trzeba również pamiętać, że zaplanowane kredyty nie są automatycznie dodatkowymi zakupami. Część beneficjentów zapewne kupiłaby mieszkanie również bez pomocy. Dla oceny rynku istotne będzie, ilu nabywców dopłata faktycznie przyciągnie, ilu przyspieszy zakup i czy sprzedający będą mieli wystarczająco dużo odpowiadających im mieszkań.
Durrës, Golem i Qerret: gdzie mogą spotkać się różni kupujący?
Z perspektywy polskiego inwestora najciekawszy jest fragment rynku, na którym podobnych mieszkań szukają zagraniczni nabywcy i lokalne rodziny. Jeżeli oba typy kupujących interesuje ten sam lokal, poprawa możliwości finansowych jednej grupy może wpłynąć na warunki zakupu drugiej.
Patrząc na Durrës, Golem i Qerret, rozróżniałbym mieszkania nadające się do życia przez cały rok oraz nieruchomości o wyraźnie wakacyjnym charakterze. Dostęp do pracy, szkół, sklepów i codziennych usług może sprawić, że lokal będzie interesujący zarówno dla rodziny, jak i dla inwestora. W przypadku drogiego penthouse’u kupowanego głównie dla widoku na morze związek z programem dla młodych par może być znacznie słabszy.
Sam fakt, że nieruchomość znajduje się w Albanii, nie przesądza więc o korzyści z programu. Znaczenie będą miały jej cena, przeznaczenie oraz to, czy zmieści się w ostatecznych kryteriach finansowania.
Dlaczego Albania nie musi powtórzyć polskich wzrostów?
Polski przykład pomaga rozpoznać mechanizm, ale nie daje gotowej prognozy dla drugiego kraju. 18% wzrostu cen w Polsce nie jest prognozą 18% dla Albanii. Wynik będzie zależał m.in. od liczby faktycznie udzielonych kredytów, sytuacji dochodowej kupujących oraz podaży mieszkań w lokalizacjach, w których będą chcieli kupować.
Albańska reforma przewiduje także zwiększanie dostępności mieszkań przez nowe budownictwo i adaptację istniejących obiektów. Jeśli dodatkowa oferta pojawi się odpowiednio szybko, może ograniczyć presję cenową. Pozostałe elementy programu przedstawione przez rząd.
Możliwy jest również słabszy efekt, jeśli warunki programu okażą się trudne do spełnienia, banki udzielą mniej kredytów niż zaplanowano albo większość beneficjentów i tak dokonałaby zakupu. Ceny mogą pozostać stabilne, a w części segmentów spadać mimo istnienia dopłat.
Z punktu widzenia inwestora wzrost wartości mieszkania i rentowność najmu to też dwa oddzielne wyniki. Przy założonym rocznym przychodzie z najmu 6000 euro lokal kupiony za 100 000 euro daje prostą rentowność brutto 6%. Przy cenie zakupu 110 000 euro i takim samym przychodzie byłoby to już około 5,45%. To przykład przed kosztami i podatkami, liczony względem samej ceny lokalu. Wyższa cena zakupu sama z siebie nie podnosi przychodów z najmu.
Co z tego wynika dla mnie jako inwestora?
Sam mam w Albanii nieruchomości i zajmuję się ich sprzedażą, więc rozwój tego rynku leży również w moim interesie. Nie daje mi to jednak pewności, że moja ocena przyszłości okaże się trafna. Dlatego większe znaczenie niż sam nagłówek o kredycie 0% mają dla mnie warunki programu i to, jakie mieszkania jego uczestnicy rzeczywiście będą mogli kupić.
Po polskim doświadczeniu traktuję dopłaty jako realny czynnik, który może zwiększyć popyt. Jednocześnie program nie poprawi dokumentacji konkretnego lokalu, jego lokalizacji ani ceny, którą płaci się dzisiaj. Te elementy nadal trzeba oceniać osobno.
Z polskiego rynku zapamiętałbym jedno: można nie otrzymać ani złotówki dopłaty, a mimo to odczuć skutki tego, że otrzymali ją inni kupujący. W przypadku Albanii dopiero zobaczymy, jak liczna będzie ta grupa i o które mieszkania będzie konkurować.
Stan informacji: 21 września 2026 roku. Dane o Polsce są historyczne. Część dotycząca Albanii opisuje ogłoszone założenia, a możliwy wpływ na rynek jest oceną autora.