11 czerwca 2026 roku zakończyły się w Albanii konsultacje publiczne projektu ustawy, który ma umożliwić zagranicznym osobom i firmom nabywanie ziemi rolnej. Nie oznacza to jednak, że cudzoziemcy mogą już kupować albańskie grunty rolne ani że rynek zostanie otwarty w najbliższych miesiącach.
Najważniejsze informacje
- 11 czerwca 2026 roku zakończyły się konsultacje projektu dotyczącego zakupu ziemi rolnej przez cudzoziemców.
- Projekt przewiduje wymóg wieloletniej rezydencji, doświadczenia i rzeczywistej działalności rolniczej w Albanii.
- Zakup miałby służyć działalności rolniczej lub hodowlanej, a nie szybkiej zabudowie deweloperskiej.
- Zgodnie z obecnym brzmieniem projektu jego skutki miałyby być stosowane dopiero siedem lat po wejściu Albanii do Unii Europejskiej.
- Na obecnym etapie nadal jest to projekt, który nie zmienia obowiązujących zasad zakupu gruntów rolnych.
Co wydarzyło się 11 czerwca 2026 roku?
Albańskie Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi zakończyło konsultacje publiczne projektu ustawy „O przeniesieniu własności ziemi rolnej na zagraniczne osoby fizyczne i prawne”.
Konsultacje rozpoczęły się 14 maja 2026 roku i trwały przez 20 dni roboczych. Na obecnym etapie nadal mówimy wyłącznie o projekcie. Dokument może zostać zmieniony, musi przejść dalszą procedurę legislacyjną i nie stanowi jeszcze podstawy do zawierania transakcji.
Jest to jednak interesujący sygnał. Albania przygotowała odrębne i stosunkowo szczegółowe zasady, na podstawie których cudzoziemcy mogliby w przyszłości stać się właścicielami ziemi rolnej.
Jak wygląda sytuacja obecnie?
Obowiązujące przepisy nie przyznają zagranicznym osobom fizycznym i prawnym prawa do nabywania ziemi rolnej, lasów, łąk i pastwisk. Cudzoziemcy mogą natomiast korzystać z takich gruntów na podstawie dzierżawy zawieranej nawet na okres do 99 lat.
Nowy projekt przewiduje uchylenie przepisu ustanawiającego ten zakaz i stworzenie procedury pozwalającej cudzoziemcom na uzyskanie własności.
Nie byłoby to jednak pełne i nieograniczone otwarcie rynku.
Kto mógłby kupić ziemię rolną?
Projekt wskazuje szereg warunków, które zagraniczny inwestor musiałby spełnić łącznie.
Cudzoziemiec powinien między innymi:
- posiadać status stałego rezydenta Albanii od co najmniej pięciu lat,
- mieć odpowiednie zezwolenie na pobyt,
- prowadzić w Albanii udokumentowaną działalność rolniczą lub agrobiznesową przez przynajmniej trzy lata,
- posiadać wykształcenie albo doświadczenie zawodowe związane z rolnictwem,
- prowadzić działalność przez spółkę handlową zarejestrowaną w Albanii,
- być właścicielem lub współwłaścicielem tej spółki,
- wykorzystywać grunt wyłącznie do działalności rolniczej lub hodowlanej.
W praktyce nie byłby to więc mechanizm przeznaczony dla osoby, która przylatuje do Albanii, ogląda działkę i po kilku dniach podpisuje akt notarialny.
Projekt jest skierowany przede wszystkim do inwestorów, którzy już funkcjonują w Albanii, prowadzą działalność rolniczą i mogą wykazać swoją historię operacyjną.
Ile ziemi mógłby kupić cudzoziemiec?
Projekt wskazuje ograniczenie powierzchni do:
- 2 hektarów w granicach jednej gminy,
- 30 hektarów łącznie na terenie całej Albanii.
Autorzy projektu określają te limity jako mechanizm antymonopolowy, który ma zapobiegać koncentracji dużych obszarów ziemi rolnej w rękach ograniczonej liczby zagranicznych inwestorów.
W uzasadnieniu wskazano, że w Albanii znajduje się około 100 tysięcy hektarów tak zwanej ziemi rolnej niepodzielonej, administrowanej przez jednostki samorządu lokalnego. Dokument opisuje również około 25 tysięcy hektarów gruntów należących do państwowego funduszu ziemi dostępnej.
Rząd widzi w tych terenach potencjał do zwiększenia produkcji rolnej, napływu kapitału, nowych technologii i tworzenia miejsc pracy na obszarach wiejskich.
To nie jest furtka do budowy apartamentowców
Z perspektywy rynku nieruchomości szczególnie ważne jest rozróżnienie ziemi rolnej od działki budowlanej, określanej w albańskich dokumentach jako „truall”.
Projekt nie ma umożliwiać cudzoziemcom kupowania tanich pól po to, aby następnie automatycznie przekształcać je w działki pod hotele, osiedla albo apartamentowce.
Nabyta ziemia musiałaby być rzeczywiście wykorzystywana do:
- uprawy,
- hodowli,
- produkcji rolnej,
- działalności agrobiznesowej.
Projekt zabrania zmiany kategorii lub przeznaczenia gruntu, chyba że możliwość taka wynikałaby z innych przepisów. Inwestor musiałby prowadzić rzeczywistą działalność, a nie jedynie utrzymywać formalnie zarejestrowaną spółkę.
Naruszenie warunków mogłoby prowadzić do sankcji administracyjnych, a nawet odebrania prawa własności.
Jakich gruntów nie będzie można kupić?
Projekt wyłącza możliwość sprzedaży cudzoziemcom gruntów:
- objętych postępowaniami dotyczącymi zwrotu lub rekompensaty dawnym właścicielom,
- przeznaczonych pod inwestycje strategiczne,
- położonych na obszarach wojskowych lub ważnych dla bezpieczeństwa narodowego,
- znajdujących się w parkach narodowych i rezerwatach,
- objętych ochroną przyrodniczą,
- posiadających znaczenie archeologiczne, historyczne albo muzealne.
Sprzedaż miałaby być również możliwa wyłącznie w przypadku nieruchomości prawidłowo zarejestrowanych w albańskim katastrze.
W przypadku działek należących do rodzin rolniczych konieczne byłoby przedstawienie certyfikatu własności, karty nieruchomości, mapy oraz dokumentów potwierdzających skład rodziny i zgodę współwłaścicieli.
Najważniejszy zapis znajduje się na końcu projektu
Najbardziej istotna informacja dla inwestorów znajduje się w artykule 12 projektu.
Zgodnie z jego obecnym brzmieniem ustawa miałaby wejść formalnie w życie 15 dni po publikacji w albańskim Dzienniku Urzędowym, ale jej skutki miałyby być stosowane dopiero siedem lat po przystąpieniu Albanii do Unii Europejskiej.
Oznacza to, że nawet przy szybkim przyjęciu ustawy cudzoziemcy nie uzyskaliby automatycznie prawa do zakupu ziemi rolnej.
Albania nadal prowadzi negocjacje akcesyjne, ale data członkostwa nie jest prawnie zagwarantowana. Jeżeli Albania weszłaby do UE przykładowo w 2030 roku, obecne brzmienie projektu oznaczałoby zastosowanie nowych zasad dopiero około 2037 roku. Jest to wyłącznie przykład pokazujący konstrukcję przepisu, a nie prognoza daty akcesji.
Dlaczego projekt jest mimo wszystko istotny?
Z punktu widzenia bieżącego inwestowania projekt nie tworzy jeszcze nowej możliwości zakupowej. Pokazuje jednak, w jakim kierunku może zmierzać albański rynek.
Po pierwsze, Albania przygotowuje swoje prawo własności ziemi do przyszłego członkostwa w Unii Europejskiej.
Po drugie, państwo dostrzega problem niewykorzystywanych gruntów rolnych i potrzebę przyciągnięcia kapitału do sektora rolnego.
Po trzecie, przyszłe otwarcie może zwiększyć zainteresowanie:
- uprawami oliwek,
- winnicami,
- sadownictwem,
- hodowlą,
- przetwórstwem spożywczym,
- nowoczesnym rolnictwem,
- projektami łączącymi produkcję rolną z lokalną turystyką.
Nie należy natomiast traktować projektu jako zapowiedzi szybkiego wzrostu cen każdej działki oznaczonej w dokumentach albo ogłoszeniu jako „farm parcel”.
Wartość konkretnego gruntu nadal będzie zależała między innymi od jego statusu prawnego, dostępu do drogi, nawodnienia, klasy ziemi, lokalizacji, planu zagospodarowania i możliwości prowadzenia działalności.
Projekt nadal wymaga dopracowania
W obecnym tekście znajdują się również niejasności.
Jeden z przepisów odnosi się do prywatnej ziemi rolnej oraz gruntów państwowych, podczas gdy kolejny punkt można odczytać jako ograniczenie możliwości nabywania wyłącznie do gruntów państwowych i niepodzielonych.
Także uzasadnienie projektu w niektórych miejscach opisuje zakres ustawy węziej niż sam tekst poszczególnych artykułów.
Może to oznaczać, że przed skierowaniem projektu do dalszych prac jego treść zostanie jeszcze poprawiona lub doprecyzowana.
Co to oznacza dla inwestorów dzisiaj?
Na dzień 12 czerwca 2026 roku cudzoziemiec nie powinien traktować oznaczenia „farm parcel” jako zwykłej działki dostępnej do bezpośredniego zakupu.
Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy należy ustalić:
- kategorię gruntu wpisaną w katastrze,
- aktualnego właściciela i wszystkich współwłaścicieli,
- historię własności,
- ewentualne roszczenia dawnych właścicieli,
- obciążenia hipoteczne,
- zgodność granic i powierzchni,
- możliwość korzystania z drogi,
- obowiązujący plan zagospodarowania,
- realną możliwość zmiany przeznaczenia gruntu.
Projekt ustawy jest ważnym sygnałem długoterminowym, ale na obecnym etapie nie zmienia zasad zakupu ziemi rolnej przez zagranicznych inwestorów.
Podsumowanie
Albania przygotowuje ramy prawne, które w przyszłości mogą dopuścić cudzoziemców do własności ziemi rolnej. Warunki są jednak bardzo restrykcyjne i skierowane do inwestorów rzeczywiście działających w sektorze rolnym.
Najważniejsze jest to, że zakończenie konsultacji nie oznacza wejścia przepisów w życie. Projekt może się jeszcze zmienić, musi zostać przyjęty, a zgodnie z jego obecnym brzmieniem miałby wywoływać skutki dopiero siedem lat po przystąpieniu Albanii do Unii Europejskiej.